■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
【不動産】持ち家か賃貸か? どっちがお得論争に決着をつける! 家を買うのも不動産投資、「帰属家賃」を理解していますか?
- 1 :ののの ★:2017/05/21(日) 03:37:32.99 ID:CAP_USER.net
- ニュース解説 > マネーライフ > お金のライフハック2017.05.20 08:05浦田 健
FPコミュニケーションズ
家は買うのが得か? 借りるのが得か?
あなたは持ち家派ですか? 賃貸派ですか?
「家は買うのが得か、借りるのが得か」という永遠の議論がありますが、いずれを選んでも必ず一定のお金を負担しなければ「家」に住むことはできません。
この議論によくあるのが「最後に家が残るから買うのが得」、「最終的にはその人の価値観で決めるべき」という答えです。でも、本当にそうでしょうか?
実際に、持ち家の損得を解説する本がいくつかありますが、ほとんどこの種の答えに終始しています。
私にいわせれば、「最後に家が残るから買うのが得」というのは、本当の家の損得を経済合理的に説明していません。
「価値観で決めるべき」という意見も、一生で一番大きな買い物をするのに「価値観」で決められていいはずありませんから、根本的には間違った見解です。
このように、今まで、全ての人が必ず必要とする「家」なのに、その正しい知識については全く触れられることがありませんでした。
というより、誰も明確に説明ができなかった分野ということなのでしょう。しかし、ここでこの議論に決着をつけたいと思います。
家を買うのも不動産投資
家を買う人の一番大きな購入理由は「家賃がもったいないから」ではないかと思います。家賃を払っても自分のものにならない。
しかし、ローンを払い終えれば確実に自分の家となり資産となる、というのが家を買う大きな理由になっているのです。
しかし、本当に持ち家は「資産」になるのでしょうか? 理論的に考えてみましょう。
たとえばあなたが、3,000万円の家を購入し、周辺の家賃相場が15万円だったとしましょう。
すると、あなたは家を買っても15万円の家賃を毎月払って住んでいるのと同じになります。
つまり、持ち家を買うというのは、不動産投資をして自分で自分に家を貸すのと同じことなのです。
逆をいえば、人に貸せば15万円の家賃が入ってきます。それを放棄して住んでいるともいえます。これを帰属家賃といいます。
たとえば、あえて空室率や税金を無視して持ち家を収益目的の不動産投資と考えるなら、自分は5万円の借家に住んで、持ち家を15万円で貸せば、
差し引き10万円の家賃を全額毎月のローン返済にあてられます。「賃貸は家賃を払うけど、持ち家は払う必要がないから」という人は、
この「帰属家賃」の意味を理解していないことになるわけです。
つまり、家を買うというのは、本来受け取れるはずの家賃を自分で払って住んでいるのと同じということ。
結局、持ち家か? 賃貸か?という比較は、「不動産投資を行うか? 行わないか?」という比較になるということです。
50年住んでどっちが得か?
とはいえ、単純に一生でかかるお金を比較してみたくなるのではないでしょうか?
そこで、同じ条件の家に50年間住んだとして、どちらが得か損か具体的な事例で検証してみます。条件は次の通り。
まず、買うケースでは、物件価格3,500万円、頭金500万円、新築分譲マンションの諸経費150万円、ローン3,150万円、固定金利3%、返済期間30年、元利均等返済、
管理費1万5,000円、修繕積立金1万円、リフォーム費用は50年間で200万円、固都税*は50年間で約600万円とします(住宅ローン減税等は考えない)。
* 固定資産税・都市計画税
一方、賃貸するケースでは、家賃は50年間を通じて一律12万円。借りる時に敷金、礼金、仲介手数料が合わせて3カ月分、更新料は2年に一度1カ月分支払うとします。
どちらが安く済むかは、家賃や物件価格にもよりますが、このケースでは賃貸より購入の方が多く費用がかかります。
しかし、ローン完済後は、お互いの費用の差は縮まり、どちらに住んでも50年後の経済的な負担はほぼ変わりません。
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
(毎年の支払額)
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
(類型支払い額)
30年後に持ち家が得か損かがわかる
こうして見てみると、やはり、最終的に家が自分のものになる持ち家の方がお得に見えるかもしれませんね。しかし、こう考えてみてください。
ローンで持ち家を購入した時の総支払額は、金利を加味すると、6,700万円くらいになります。この物件を家賃12万円で貸したとすると30年間で受け取る賃料は4,300万円になります。
(続きはソースで)
http://www.toushin-1.jp/articles/-/3275
- 951 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 16:43:25.33 ID:fN2+1FDY.net
- それなら単に5万の借家に住むだけでいいわ…めんどい…
- 952 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 16:43:57.67 ID:YedFD+Ti.net
- 持ち家買って隣に絶頂BBQ一家みたいなのが引っ越してきたらどーすんだよ
- 953 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 16:44:19.49 ID:75ap38rW.net
- >>950
大学出て行ってない?
- 954 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 16:45:02.13 ID:QnvdgGNR.net
- 緑の庭の狭い一軒家なんて反社会的。
- 955 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 16:47:55.34 ID:9I7pZCdo.net
- >>937
トップは積水だけど一条がもうほとんど捉えてる
今年の一条の社内標語が「打倒積水」らしいw
- 956 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 16:48:21.45 ID:ueFLgE7b.net
- >>948
大学は都心回帰の流れ、数十年のうちに一気に需要が無くなるリスクがある
- 957 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 16:48:35.49 ID:qt/JzWA2.net
- 小さな子供いる家庭は戸建てにしてくれ。分譲マンションだったけど、上の階の音が気になるよ。
- 958 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 16:54:17.84 ID:KmegU+t/.net
- >>947
いいねー。羨ましい
むかーし検討してた時って、50kwで月の売電額が1年均して20万前後だったと記憶してるけど
土地の税金、施設の管理費、保険、償却資産税、その他ぎっちり計算していくと半分以下ぐらい
しか手元に残らないなと思ってたけど実際どんな感じ?
- 959 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 16:54:23.93 ID:bkVt7GpB.net
- 自分が買うか借りるかの二択の話なのに
持ち家を貸すという基準を押し込むとか結局こいつもアホ。
買うか借りるかの選択から逃げているだけ。
- 960 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 16:54:32.08 ID:X8wQFHde.net
- >>1
コイツアタマ悪いな
三流エフピー丸出し
- 961 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 16:59:13.97 ID:UX79eBQb.net
- 持ち家か賃貸かは個々で好きなよう良いと思うけど、この手のスレは買えない年収300万円の底辺が発狂するスレだよなw
- 962 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:01:30.66 ID:UX79eBQb.net
- 家えすら買えない負け組「賃貸がお得!」
- 963 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:04:16.81 ID:rNZtve4I.net
- 最上階角部屋で住環境に全然不満ないけど家を維持するのがしんどい
だけど賃貸に戻ると水回りがものすごくレベルダウンする
- 964 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:04:38.71 ID:5fsu65fG.net
- >>945
ボルテールが住んでいた家に知り合いはすんでたよ
すべてが灰になったと思ってるの?
話をもとに戻すけど普通に200年とかは持つ家を作らないと結局は資産にならない
- 965 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:06:30.28 ID:9I7pZCdo.net
- >>958
愛知は気候がええのか知らんが50kwで年間250万円超える
土地は元々婆ちゃんの遊休地
施設の管理なんてほったらかしやw
保険は購入価格に20年分こみこみ
確定申告はしてるけど、償却資産税なんて申告するわけないw
- 966 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:07:09.21 ID:xI2cfTTx.net
- 賃貸は仕事も選らばないから
- 967 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:09:39.99 ID:KmegU+t/.net
- >>965
そんなガバガバでいけるんかいww
俺の計算だとなかなか税金で持っていかれる部分がでけーなと思ったけど
ほんとやっときゃよかったなー
自分ちのうなぎ上りの電気代見て腹立つばっかりだわw
- 968 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:11:35.83 ID:Yb+moCTr.net
- リーマンなら住宅手当が出るかかどうかもデカい。
- 969 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:13:04.64 ID:jxELRV0W.net
- 中古をリノベで現金一括。
- 970 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:14:38.77 ID:9I7pZCdo.net
- >>967
いや、消費税還付とかその辺の手続はちゃんとやったぞ
既に免税事業者に戻ってるけど、課税売上は1,000万円超えないように名義も分けてるし
- 971 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:16:37.54 ID:oaVIceOo.net
- 老人になっても働けと言うのなら50年ローンや70年ローンを導入すべき
そしたら家も買いやすくなる
- 972 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:17:29.07 ID:x8aQpOdx.net
- 独身なのでいい年して実家です。もうそのままでいいや
- 973 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:17:45.10 ID:TqaPuYjB.net
- >>54
子供は家を売り飛ばしてレクサスとか買って散財し、終了
- 974 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:18:51.24 ID:9I7pZCdo.net
- 駅近の1981年改正後築のマンション買ってリノベーションが鉄板らしいね
探すの大変そうやが
- 975 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:19:27.14 ID:uyZYZZKI.net
- なんで1981?
- 976 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:20:56.53 ID:KmegU+t/.net
- >>970
抜かりねえなあw
やるやつはほんとさっさと上手いことやってるよなー
2ちゃんでグダグダと太陽光発電とか情弱情弱とか喚いてたのが大勢いたが
ああいうのもただの妬みで言ってるだけなんだと最近よくわかってきたわ
- 977 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:21:05.89 ID:arp6eHoo.net
- >>974
20年前の流行りだな
- 978 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:23:17.25 ID:cX/ESYGD.net
- >>970
あほやなあ
名義わけって個人でw
税務署のエサw
経営が名義に関わらず同一とみなされたら消費税還付金まで遡って修正申告コースw
面倒でも法人と名義わけしておけばよいのにw
- 979 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:25:05.44 ID:cX/ESYGD.net
- >>976
このあんちゃんも5年間税務署に美味しく熟成されたことをしらんのやろなw
消費税は狙ってくるよwまとめてw
還付金まで受けてるって笑えるwww
- 980 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:25:32.57 ID:Yb+moCTr.net
- >>969
大家に家賃支払うか、銀行にローンの金利を支払うかの違いだもんか。
一括購入出来ればそれが一番お得だよ。
- 981 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:30:25.04 ID:pKBeT6zj.net
- メンテしっかりしてくれる中古マンション購入でええんちゃう?
- 982 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:32:07.83 ID:9I7pZCdo.net
- >>978
課税売上1,000万円以下の個人に税務署なんてこねーよ
還付で重要なのは還付年度の証憑や
還付年度は申告書と一緒に請求書全てコピーして出してるし
- 983 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:37:35.28 ID:d+pwqxSS.net
- じいさんの頃からの家に住んでいるけど
田舎だから賃貸や建て売りではこの広さは無いだろうけど
維持管理考えたら集合住宅住まいは便利に見えるわ
- 984 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:37:42.15 ID:Iop57wFP.net
- 定年間近の者には賃貸もいい。秘策がある。
定年までに3千万貯金する。これが条件。
年金額が18万。この年金の受取を5年延長する。つまり70歳から
年金を受給する。年金は約25万に増える。無年金の5年間は貯金
で賄う。こうすれば死ぬまで(生活費が月25万を超えない限り)
安泰だ。
- 985 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:40:28.93 ID:SI34Mp86.net
- 30代、40代から賃貸に住み始めて80歳以降も同じ部屋を借り続けるのか?
築40年だぜ、大家の意向で改築やら取り壊しの可能性もある
引っ越しとなると老人お断りの賃貸は少なくない
- 986 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:41:06.85 ID:PF1qlXEC.net
- プレハブなら500万でトイレ風呂付きのが建てられる
- 987 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:42:55.35 ID:cX/ESYGD.net
- >>982
アホやねw
だから5年寝かせるんじゃん。時効前に調査しにくるよw
一年80万円でも4年で320万円w
税務調査は1日20万円回収できればくるよんw
還付したやつには集中してくるw
太陽光じゃないが
うちの親父も自営業部分が母親名義の事業と同一と見なされて修正で500万円持っていかれたよw
- 988 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:43:37.88 ID:SN4/ZHAe.net
- 賃貸に住む奴はは、大家の不動産投資のカモ。
大家の固定資産税や、修繕積立金などを肩代わりしてるだけ。
- 989 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:45:00.97 ID:cX/ESYGD.net
- だから還付は諸刃の剣なんだよね。
税理士曰く還付受けとるときは覚悟とw
- 990 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:45:12.82 ID:ZEzWnTOw.net
- 【速報】 北朝鮮が飛翔体発射と聯合ニュース報道 ©2ch.net・
http://hayabusa9.2ch.net/test/read.cgi/news/1495355702/
- 991 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:45:47.89 ID:kBZ3OpqN.net
- >>988
大家の賃貸に住まなきゃいいじゃん
会社が経営してる賃貸の方が多いしね
- 992 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:46:53.06 ID:iBvUE+hl.net
- >>988
とは 言えないンだな。 節税対策に賃貸している大家(不動産会社会長)いるから 安く借りられることもある。
穴物件も ごくまれにあるから 狙い目。
- 993 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:49:50.93 ID:cX/ESYGD.net
- あと還付勧める業者や税理士には注意。
特に税理士は税務調査立ち会いは有料で美味しいからねw
業者も見かけの客負担がすくなるなるから無責任にw
そもそもまだ5年丸々経ってない制度で節税スキームをフルにやる奴がばかw
- 994 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:57:18.54 ID:zy6cx8fQ.net
- 丸々10万もらえるとかアホか
管理費とか
借りた人が自殺したとかなったら価値が暴落するリスクもある
- 995 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 17:58:19.67 ID:r8FCgTP4.net
- >>986
プレハブなんて夏は暑いし冬は寒くて人が住む所じゃないね
- 996 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 18:06:16.68 ID:K3M+jwz2.net
- >>995
トレーラーハウスかヨット、クルーザーにしとけって
夏は北国、冬は南国で過ごせるぞ
- 997 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 18:06:58.57 ID:JZUt4u4D.net
- そんな金あったら素直に家買った方がええ
- 998 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 18:09:29.86 ID:K3M+jwz2.net
- >>997
遺産相続が面倒やで
- 999 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 18:11:05.40 ID:JZUt4u4D.net
- 死んだ後はどうでもいい
- 1000 :名刺は切らしておりまして:2017/05/21(日) 18:11:31.11 ID:wG68N3lT.net
- つまり、家を建てて自分たちの商売の邪魔になるようなことをするなと、競争が激化して利益を圧迫するようなことをするなと、そういうことか?
総レス数 1000
267 KB
掲示板に戻る
全部
前100
次100
最新50
read.cgi ver 2014.07.20.01.SC 2014/07/20 D ★