【賃貸】不動産会社が提案するサブリース形式のアパートを巡るトラブルが後をたたず…多額の借金をして建てても家賃が保証されず

海江田三郎 ★

http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail_3648.html
全国で深刻化する「空き家問題」。とりわけアパートなどの賃貸住宅は５戸に１戸が空き部屋となる一方、
新規の建築は増え続けている。そのおよそ半数を占めているのが、住宅メーカーや不動産会社が提案する
“サブリース”形式のアパート。会社は、空き部屋があっても「30年家賃保証」するとして、土地を持っている
農家などにアパート建設を提案。土地の持ち主は税金対策にもなるしリスクも少ないと、
多額の借金をしてアパートを建て、運営を会社にまかせる。しかし、取材を進めると、想定されていた家賃が保証されない
などとしてトラブルが相次いでいる。また、実際の需要を超えて、次々と新しい賃貸住宅が建設され、
地域の空洞化が深刻な状態となる地域も出てきている。増え続ける「空き部屋」を通じて、日本の住宅政策のあり方を問う。

群馬県高崎市中心部から徒歩３０分。
もともと田畑が広がっていた地域に、今、サブリースのアパートが立ち並んでいます。
近所の住民「別に駅に近いわけでもないし、何でこんなに増えたんだか。すごいですよね。」
１０年前にサブリースのアパートを建てた小出銀二郎さん、８７歳です。

農業を営んできた小出さん夫妻。高齢になって、２人で耕すには畑が広すぎると考えたといいます。

小出銀二郎さん（８７）
「（体力的に）もう限界ですよ。ここのところ余計そういうこと感じる、痛切に。」作付けをやめると土地にかかる税金が大幅に上がるうえ、相続税についても頭を痛めていた小出さん。
大手不動産会社から、税金対策になると、ある資料を提示されました。資料には、一般のアパートの家賃は年々下がる一方、この会社でサブリースのアパートを建てれば
３０年後も家賃収入は下がらないとする図が書かれていました。
小出銀二郎さん（８７）
「うちはアパート作る気はないって言ってたんだけど、いくらか足しになるかと。」
妻　みよさん（８３）
「経験していないうち、これ出されたら信じるよりほかない。」小出さんは建築費１億円余りを会社に支払いました。すべて借金で賄いました。
妻　みよさん（８３）
「こっちは止まってる。」
ところが周りにもサブリースのアパートが次々と建てられ、入居者の数は徐々に減っていきました。今では１８部屋のうち、３分の１が空き部屋です。
今年（２０１５年）３月、小出さんは突然会社から家賃保証の金額を下げたいと告げられました。金額が下がるという説明を受けた記憶はないという小出さん。思いも寄らぬことでした。

なぜ、家賃収入は下げられてしまうのか。小出さんの契約書です。契約期間は確かに３０年間と書かれています。
しかし、保証するとしていた家賃収入は、１０年を経過したあとは２年ごとに改定するとなっていたのです。

妻　みよさん（８３）
「下がることもあるんだっていうことを会社側から言われれば自分たちだって思わないこともないけど、満室にならなくても
保証しますと言っているんだから保証すると思うじゃないですか。」サブリースを巡るトラブルを取材すると、ほとんどが家賃収入が減額されるリスクについて十分な説明を受けていないという訴えでした。
マンションや戸建てなどを売買する場合、法律によって重要事項説明が不動産会社に義務づけられています。
会社はさまざまなリスクについて口頭と書面で説明しなければなりません。しかしサブリースの場合、一括借り上げという貸し借りの契約のため、この法律の対象外となり、
売買のときのような厳格な説明は義務づけられていないのです。営業ではどんな説明が行われているのか。
取材を進めると、中には家賃収入は下がらないと言い切るケースもありました。勧誘を受けた人が録音した音声です。

“サブリース”会社の社員
「ぼくらの会社だって一部上場企業として全国でやっている以上、入居が入らないとか、建物が例えば古くなったから、そういう理由での家賃の変動というのも存在しません。」
勧誘された人
「アパート過剰供給になって入らないんじゃないかと私は思うので、えらい心配なんですよ。よって家賃収入も減額されるんじゃないかって心配なんですよ。」

“サブリース”会社の社員
「私の話聞いてました？家賃は約束通り入ります。その辺の不動産屋と一緒にされては困るんです。」家賃を減額され、
サブリースの契約を解除せざるをえなくなった人もいます。関東地方に住む男性です。８，０００万円を借金してサブリースのアパートを建築しました。
アパートの大家
「ここは空いていますね、ここも空いてます。それから向こうも全部空いています。」