【不動産】「アラフォーで３５年ローン」は破綻の可能性大　新興エリアでタワマン購入「退職金で返せる」もくろみも…悲惨な現実 [田杉山脈★]

1 ：田杉山脈 ★：2023/05/29(月) 22:43:28.58 ID:aorBYld/.net

住宅購入の相談をうけたまわるのも、私の仕事の１つである。私がいい年のせいか、相談者もそれなりの方が多い。

前から申し上げていることだが、３０代も半ばを過ぎたような方が３５年返済の住宅ローンを組むのはリスクが高すぎる。

多くの人は「返せなくなれば売ればいい」と考えている。それは、売却額がローンの返済を上回っている場合には有効な解決法だが、下回ることだってあり得る。

この１０年、東京をはじめ主要都市のマンション価格は上昇を続けた。だから売却してもローン残債を下回るようなケースはほぼなかった。しかし、この先は分からない。

東京の山手線内のような超都心は別にして、人々が「住むため」にマンションを買う実需エリアの価格水準は、すでに需給関係の限界を超えるところまで上昇してしまった。それが証拠に、郊外での新築マンションの販売は極めて低調。建物が完成した物件では、軒並み値引き販売が行われている。また、中古物件の動きも極めて緩慢。

つまり、実需型の物件の価格は「上がるところまで上がりきった」状態なのだ。今後は、何かのタイミングをターニングポイントとして下がる可能性が大きいと思われる。そのタイミングは、金利上昇かもしれないし、世界的な金融不安、あるいは株価下落なども考えられる。
https://www.zakzak.co.jp/article/20230529-UGZQRYBSHJOFLBIVRQW5K72FP4/

931 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 12:19:58.64 ID:nysuiG/R.net

>>930
では具体的に指摘してみよう

932 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 12:27:32.32 ID:1+qfFqgW.net

住みたい場所に家を買うのは良い
しかし将来の値上がりを期待して住みたくもないところに住むのはいかがなものか
値上がり期待も考慮して無理なローン組む人も多いらしいし

933 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 12:59:02.22 ID:8naRZ0Zn.net

富裕層や超富裕層が現金一括で買える金融資産を持っていてもローンするべき理由は2つある。

一つ目は、相続対策。
相続時には10ヶ月以内に相続税を納めねばならない。
ローンは期間の利益があるので相続人が時間をかけて返していけるが、相続税は問答無用で10ヶ月以内に払わないといけない。
手元現預金を減らさないためにはローンが望ましい。

二つ目は、銀行の審査能力。
ローンは審査能力を金で買うことに等しい。
自分は物件に惚れても第三者からの評価は大切。
もし手放す時に、自分は高い金を出したのだから他の人も高い金で買ってくれると思いがち。
銀行は担保を代物弁済して回収できるかをみて、客観的に審査してくれる。
銀行が渋る物件はやめた方が良い。
だってあなたが他の人に売るとき、その人がローンつけられなかったら売れないでしょ。

富裕層以上の話なので住宅ローン減税とかショボいことは理由に入れてない。

934 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 13:08:45.46 ID:nysuiG/R.net

>>933
富裕層や超富裕層なら相続税程度のお金は常に手元にあるだろうさ
一切預貯金なし、すべて金融証券や不動産やゴールドに置き換えているわけでもあるまい。

億単位の邸宅であっても最初から計算しておけばよいことだ。

935 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 13:35:25.10 ID:nAJx4t2/.net

>>934
今だと円は最低限でほぼドルや株になってるんじゃないの？
資産5000万程度の俺ですらそうだし

936 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 14:44:15.25 ID:8naRZ0Zn.net

>>934
そんなこたない。
生産緑地とか。
うちも路線価計算でざっとうん十億円必要で、いろいろ対策中だ。

937 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 14:46:39.05 ID:nysuiG/R.net

>>936
自宅のみ？
収益物件も込みじゃないの？

938 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 14:57:08.51 ID:8naRZ0Zn.net

>>937
そりゃそうだよ。
相続税払う時は一括でしょ。
自宅は小規模宅地等の特例を使うにしても、使えるローン使わないで納税資金減らすのは危険すぎる。

939 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 14:59:59.01 ID:nysuiG/R.net

>>938
そのレベルなら法人化してるでしょ？

940 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 15:00:45.86 ID:nysuiG/R.net

>>939　続き
だったら通常の住宅ローンの話しとは違う。
なぜ、>>1のスレタイに沿わない事例を持ち出すんだね？
自己顕示欲？

941 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 16:32:26.49 ID:8naRZ0Zn.net

>>939
法人化しても今度は法人オーナーとして会社価値に応じた相続税を払わないといけないんだけど。

>>940
サラリーマン限定とか、資産いくら以下とか限定してないのでは。

942 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 17:39:57.91 ID:nysuiG/R.net

>>941
資産のない賃金労働者がアラフォーで借金して買うことのリスクについてのスレじゃん？
資産家の人は別の話だよ
だから自己顕示欲なのかなと言ってるんだけどね。

943 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 19:40:00.23 ID:3y5EBszy.net

>>942
お風呂入ろ

944 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/15(木) 20:14:27.46 ID:Kjds0Doq.net

タワマン購入分が0円になっても痛くも痒くもない人は対象外だろ
破綻の可能性なんてないんだし

945 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/16(金) 05:55:53.33 ID:gqxN+Lsr.net

退職金は増税やしな。国の為に積立ご苦労さまです。

946 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/16(金) 09:23:09.41 ID:Kinv4len.net

神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=都立=広島>明学獨協=千葉

千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=都立=広島>明学獨協=横国

上京する人はこれに注意

947 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/16(金) 12:33:28.45 ID:vblsuvby.net

>>4
有難う
これからも僕の為に一生かけて家賃払ってね

948 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/16(金) 12:42:16.76 ID:j/jTTtOh.net

金持ちになれない奴は常識に囚われ、その先を考えない。
オルタナティブを必死で考えない。
家は買うか借りるかしか考えてない。
だから金持ちになれない。

949 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/16(金) 20:33:31.75 ID:HqYzhUot.net

個人事業主なので端から退職金などない

950 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/16(金) 21:05:10.34 ID:on2xPUke.net

10年前、30超えてて買わなかった人は大損したね。今は利子は低いけど物件高過ぎで買わない方が良いと思うけど。

951 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/16(金) 21:05:31.24 ID:on2xPUke.net

10-15年前

952 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/16(金) 21:43:28.38 ID:qf+NH4eU.net

10年前買わなくて良かった
去年買ったけどテレワークになったから
会社から遠くて良くて土地安いところに買えたし

953 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/16(金) 22:03:23.32 ID:on2xPUke.net

まあそういう考え方もあるか。それぞれだね。

954 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/16(金) 23:50:56.31 ID:QV20IikO.net

>>952
それなら10年前のほうが安かったから、10年で損したねってのが実情
https://corporate.tas-japan.com/community/column/testcate_a/2021/08/16

テレワークの流れで売れた土地は不動産会社にとってはハズレ物件ね
要するにババをつかまされた口

955 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 00:13:42.63 ID:49SqoxxU.net

2022年と2013年、2020年とを比較した場合

土地の単価は、　2013<<2020<2022
上物の単価は、　2013<2020<<2022
物件の流通量、　2013>>2022>2020　つまり好立地の流通は圧倒的に2013年有利

2022年と2013年を比較したら2013年のほうが圧倒的に有利な購入だよなあ
書かれている通りリモートワークという美辞麗句で糞土地を高値で売りつけられたってのが実際

956 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 01:12:18.69 ID:1+1gVKtr.net

自分が売るタイミングで、買値と比較してどうなっているかなので人それぞれ。

957 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 01:45:11.63 ID:49SqoxxU.net

>>956
リアル塩漬けってやつですね。952の場合

958 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 03:40:22.70 ID:fldJSMQA.net

とにかく健康に留意し長く働く！
今のうちにその凸出っ張った腹を引っ込めたら解決だ！！

959 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 09:58:27.94 ID:8L2SdS0i.net

2007年なら4000万円で買えた物件がいまは6000万円。

だが、金利が安くなっているのと、いま買ったら築1年。
2007年に買った物件は既に水道管が老朽化しており、樹脂製の水道管から虫が大量に発生している。

960 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 11:29:27.99 ID:dCLuzFtJ.net

>>954
アホなやつ
10年前はテレワークになるなんて思いもしなかったから
買うなら会社の近くに買ってただろ

961 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 11:39:36.85 ID:We1ovg/t.net

>>959
>2007年に買った物件は既に水道管が老朽化しており、樹脂製の水道管から虫が大量に発生している。
どんな劣悪手抜き物件をつかまされたんだよｗ

962 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 12:53:12.50 ID:D/6c1tB3.net

今の塩ビ管は土中でも50年以上大丈夫ですよ！

963 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 13:02:24.96 ID:dCLuzFtJ.net

>>962
50年持つってのは外部から衝撃も何もなかった場合の話
地震で継ぎ目がずれたり、空き家になりそのまま放置してると
虫が入ることはありうる

964 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 14:02:52.66 ID:qXdt2rXD.net

え？俺50で30年ローン組んだけど…

965 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 14:15:56.28 ID:iesBvu4o.net

えっ！？えぇーー　(@_@)

966 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 14:33:42.83 ID:Vb7CYDef.net

>>1
別にタワマンでなくても身の丈に合わない物件購入すれば同じ運命

967 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 15:41:20.60 ID:hFBUbb2h.net

そうじゃなくて、都心じゃない東京の外環とか地方都市のタワマンは
急激に価値なくなるよ、って話だろ
今は極端なバブルであって
都心部のマンションとか、地方でも一戸建ては最悪手放せば借金はなくなるのが見込めるって話だ

968 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 16:08:08.71 ID:ttLLau3y.net

近所の不便な立地のタワマンは売れ残ってるし中古がどんどん増えてきてて売れてない

969 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 19:10:35.45 ID:dCLuzFtJ.net

ギリギリの年収で買ったやつは物価上昇で苦しくなって
タワマンの管理費とか払えなくなって売り出してると言う話は聞いたことある

970 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 19:21:56.91 ID:49SqoxxU.net

>>960
昨今テレワークの言葉で売りに出た土地って今までは流通しなかった低価値物件だよ
ババをつかまされたという表現はかなり正解
すでにテレワークで売れた土地の下降は始まっていますし、10年前の価値ある物件はもっと価値が上がっていますよね

960さんはまだコロナ時代の情報のようですけど、アップデート必要ですよ
完全に不動産業のカモww

971 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 19:31:27.25 ID:hPzjIWmB.net

破産予備軍

972 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 20:38:09.53 ID:dCLuzFtJ.net

>>970
そりゃテレワークのよって今まで売れなかった安い土地が売れたのは確かだよ
10年前のテレワークしてない時代に買うわけない
一生住むつもりだから、土地の値段が上がるかどうかより住みやすいかどうかで選ぶわ

テレワーク続けてる人間とっては都会の会社の通勤の便利な駅近物件の価値は下がった
駅前なんか人多くて住みたくないもん

973 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 20:49:26.72 ID:go7OLjmC.net

負け惜しみ乙

974 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 20:59:19.68 ID:RdORznW6.net

テレワークもいつまで続くんかね
仕事できるっちゃ出来るけど効率は悪いわ

975 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 21:08:50.71 ID:b8f8rIUb.net

どのタイミングで
どんな職に就き　どこに住み　
どんな嫁さんもらい　どんな子供が生まれるか

そんなもん思い描く通りに進むもんじゃない
人生は運や縁や偶然が複雑に絡まってできている　
上手く行ったやつは結果を実力だと自惚れ　下手こいたやつは世間のせい他人のせいと自らを慰める

所詮60年やら80年で消えていく一般人の人生に、家一軒得だ損だとみんな元気だな

976 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 21:20:45.24 ID:go7OLjmC.net

>>976
キチガイ乙

977 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 21:28:11.56 ID:qec110q3.net

すごい自爆

978 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 21:31:54.82 ID:AZ6hWSKX.net

>>974
公務員はめっちゃテレワーク普及してるね。
でもテレワーク中に外出して万引きで捕まった国税庁職員が勤務中にFXばかりしてるのバレて停職３ヶ月食らってたけど。

979 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/17(土) 23:01:39.56 ID:ZIhH+3RS.net

>>975
俺は実家で同居にしたから住宅はタダ。
嫁は専業で余裕のゆとり生活ですわ。
都内マンションとか考えたけど5千万とか馬鹿らしいわ。

980 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/18(日) 00:49:45.55 ID:c1BDlown.net

都内23区駅近で、皆に知られてなくて、必ず上がる物件分かるけどあと二軒ぐらい買えたら教えてあげるよ。

981 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/18(日) 05:32:55.89 ID:1wQfOMqo.net

過去は知らんが、今から３５年ローンはかなりのギャンブラー
米国みたいに鍵を返せばチャラってならいいんだろうけど

982 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/18(日) 06:56:34.13 ID:KRXylc3J.net

35年ローンを組めるのは47歳まで。
それ以上になると銀行から断られる。

おれは43の時に30年でローンを組んで練馬の築60年のアパートを一棟、6800万円で買って貸してる。

いま、入居率は23パーセント。

983 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/18(日) 08:45:06.36 ID:m7cB/pr8.net

【定職/雇用】竹　平蔵「若者は死ぬまで働け」→自民党、終身雇用&年功序列廃止へ『骨太(ハリボテ)の方針』閣議決定★5 [ぐれ★]
ttps://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1687043559/

984 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/18(日) 09:14:20.20 ID:KAa7VdwB.net

>>982
それは資産として成り立ってるの？？

985 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/18(日) 09:29:00.89 ID:9OTtXmUQ.net

50過ぎだがローン支払い終了は85になるなw
入居率90超えた新築アパート5棟
さてどーなるか

986 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/18(日) 10:20:03.75 ID:c1BDlown.net

>>982
3/13？9％狙って2%ぐらいかな？＾＾

987 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/18(日) 17:56:17.92 ID:c1BDlown.net

表面利回り4％切るようだと、経費もあるでしょうしプレスティアのドル定期預金(税引後で3.75%)の方が手離れ良くて良いと思うのだけれど、相続対策か何かですか？

988 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/18(日) 23:26:39.58 ID:z0YPx90n.net

あと10年もしたらなんで現実世界の土地とか建物買ってるのってならない？
メタバースの時代なのに

989 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/19(月) 00:25:31.21 ID:pMdEcyRQ.net

>>988
つまんね

990 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/19(月) 07:52:01.01 ID:Zg/+SVhL.net

千葉はメーカー立地でも神奈川埼玉より劣るからな
理系ですら、千葉は横国埼玉より出口は厳しい

991 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/19(月) 08:15:10.92 ID:UxzTqmg5.net

>>988
メタバースオワコンなんだが

992 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/19(月) 08:21:51.61 ID:nO/zlJ0x.net

>>988
タワマンて夜景が綺麗くらいしかメリットないけど
窓に夜景映せるディスプレイとか出てきてるしタワマンがオワコンになりそう

993 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/19(月) 10:54:30.97 ID:tNSQJyLG.net

実需もないのに価格だけ維持・高騰
これが何を意味するかだな

994 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/19(月) 11:56:48.40 ID:iCvdY+yF.net

３５年ローンでの中古物件分岐耐点。マンションは管理会社の傾向を調べたらわかるけどハズレ率高そう

995 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/19(月) 12:40:18.86 ID:Igtll85D.net

中古物件分岐耐点？

996 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/19(月) 13:47:40.61 ID:TNQOYAeP.net

若年性痴ほう症になって　徘徊する

997 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/19(月) 21:12:01.78 ID:0XLWTvWL.net

あげ

998 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/20(火) 02:16:18.46 ID:I0CVQtRc.net

るな

999 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/20(火) 02:16:34.96 ID:I0CVQtRc.net

終わり

1000 ：名刺は切らしておりまして：2023/06/20(火) 02:16:48.64 ID:I0CVQtRc.net

最後

1001 ：2ch.net投稿限界：Over 1000 Thread

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