【不動産】日本の不動産を買う韓国の資産家が増えている

田杉山脈 ★

＜韓国では、国内景気の悪化が続く中、資産の目減りに不安を持つ資産家が、米国や日本の不動産を投資先として選択している......＞

日本の不動産に投資する韓国の資産家が増えている。韓国企画財政部が集計した2018年の海外不動産直接投資は50億7800万ドルで、前年の37億6700万ドルから34.8％増加した。

海外不動産への投資は、機関投資家か個人投資家ではリートやファンドを通じた間接投資が主だったが、物件紹介から契約の事後管理まで一貫して支援を行う海外不動産投資諮問会社の登場で、海外不動産投資のハードルが低くなったのだ。そして、国内景気の悪化が続く中、資産の目減りに不安を持つ資産家が、米国や日本の不動産を投資先として選択している。

米国は海外移住を考える資産家に人気
2019年６月上旬にソウルのCOEX展示場で開催された不動産エキスポで最も人気を呼んだのは海外不動産投資で、日本、米国、オーストラリア、カナダに関心が集まった。

米国は海外移住を考える資産家に人気が高い。韓国の富裕層の子は海外に留学して、そのまま就職するケースが多く、資産家が国内にとどまる理由はない。留学を控えた子をもつ資産家は、トランプ大統領の反移民政策で就職移民が難しくなったことから本人はもとより配偶者や21歳以下の子が永住権を取得できる投資移民を検討する。

米国務省のデータによると、2018年度に投資移民ビザの発給を受けた韓国人は前年より336人多い531人で、中国、ベトナム、インドに続く４番目だった。また、カナダやシンガポールに注目する資産家もいる。移民要件は米国より厳しいが、相続税がない英語圏の国なのである。

日本は海外移住を伴わない投資先として人気
そして、日本は海外移住を伴わない投資先として人気が高い。高い収益を重視する投資家は著しい成長が続くベトナムやインドネシアに注目するが、保有資産が高額になるほど、安全性を重視するようになる。日本の不動産は大きく変動することはなく、安定した利回りを得ることができるのだ。

東京中央区で2018年12月に13億円のオフィスビルを仲介したビル資産管理会社は、2019年5月には住宅不動産の取引を仲介した。都内にある13億円のマンションと5戸2億円の新築マンションである。大阪の不動産会社も以前は中国からの問合せが多かったが、最近は韓国からの問い合わせが増えているという。

韓国の投資家は企業と個人を問わず、キャピタルゲインを追い求めてきた。日本のマンションに相当する分譲アパートは、新築時に最も安く購入できる物件が多い。アパート開発業者は居住者が少ないエリアを選んで数百戸から数千戸規模で開発を行うことから生活施設が不足し、交通アクセスの不便な場所は珍しくない。分譲価格が低く設定される一方、開発が進んで入居者が増えると生活環境が改善され、不動産価格は上昇する。バス路線や地下鉄によるアクセスが向上した結果、数倍から10倍近くまで高騰した物件もある。

しかし、先行きが見えない景気の悪化が続いて不動産価格の上昇が鈍化し、値上がりを期待できない投資家はインカムにシフトすると同時に海外に投資する資産家も増えはじめた。

KEBハナ銀行の分析で、資産家の半分以上が国内経済は今後さらに後退すると考えており、緩やかに回復するとみる資産家は10％にすぎなかった。国内で財産を守ることは容易ではなく、むしろ目減りしかねないと資産家は考えているのだ。

不動産投資諮問会社に加えて、銀行も資産家の海外不動産投資を後押しする。事業地域が国内に限定される金融機関は、顧客の海外資産や海外に移住した顧客の資産管理には限界がある。

東京の不動産はソウルでは望むことができない利回り
一方、新韓銀行やKEBハナ銀行など、東京や大阪をはじめ世界の主要都市に店舗網を持っている。国内外に分散する資産の管理は、これら在外ネットワークを持つ銀行に集中する可能性が高く、資産家の囲い込みに繋がるのだ。

東京の不動産は４％から６％の賃料収益率が期待できる。物価上昇と景気悪化で空室率が高まったソウルでは望むことができない利回りと金融機関は説明する。青年就業率の悪化が続いて若い人材が海外に流出し、最低賃金の増額を嫌う企業の海外移転が進んでいる韓国で、資産の海外流出も加速している。
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