【不動産】タワーマンション、見直される「中・低層階」

ノチラ ★

超高層からの眺望。そしてホテルのような住空間や設備の数々。地方を中心に「空き家」の増加が問題となる中、都市部のタワマンは根強い人気を誇る。特に駅から近いタワマンは「資産価値が維持しやすく、値崩れしにくい」（不動産業界関係者）とされる。高層階の暮らしにあこがれる人も多いのではないか。

　同じタワマンでも何階に住むかによって所得の差があるとされ、「タワマン格差」などと、メディアでも頻繁にクローズアップされた。高層階の住民が低層階の住民に対して優越感を抱く様子を描いたドラマも放送された。

　このドラマに対しては、タワマンの住人から批判の声が上がったとも言われる。しかし、実際に日本有数のタワマン密集地として知られるＪＲ・東急武蔵小杉駅周辺（川崎市）のタワマンに住む会社員の男性（４０代）によれば、やはり「近所の人と話すとき、よく『何階に住んでいるの？』と聞かれる」そうだ。

１８年１月からの「タワマン節税」規制
　高層階の人気は「夢」や「見栄みえ」ばかりが理由ではない。富裕層にとって高層階を買うことは「節税対策」にもつながっていた。これまでのタワマンの固定資産税評価方式は、何階かには関係なく、専有面積によって決まる仕組みだった。

　高層階の価格は中・低層階の価格より高いのが一般的で、都市部のタワマンは同じ専有面積・方角でも、新築分譲価格は「１階違いで最低でも１０万円の価格差になる」といわれる。しかし、実際の資産価値とは関係なく固定資産税額が決まり、相続税額にも影響する。富裕層の中には相続税の節税対策のための資産として高層階を求める向きもあった。「タワマン節税」と呼ぶ声もあった。

　ところが、１７年の税制改正で、１８年以降に引き渡される新築物件は「階層」による価値も評価対象になる。具体的には、中間階を起点に、階数が１階上下するごとに約０．２５％ずつ税額が変動する。４０階建てのマンションなら、最上階は現在よりも約５％の増税になる一方、１階は約５％減税になる。中間階は変わらない。これまでのような節税効果はもはや見込めなくなった。

　一方で、見直されているのが「中・低層階」のよさだ。

一般的に、「タワマン」と呼ばれるのは高さ５７メートル（２０階前後）を超えるマンションだ。最上階が４０階以上のものが多いが、現時点でもあえて中・低層階を選ぶ人がいる。その理由について、実際に住む人たちに尋ねてみた。

子育てのための「専用庭」
　１人目の子供が生まれてまもなく、東京湾岸部のタワーマンション（２０階建て）の１階を購入したという女性（４０）は、自分と夫の実家が同じくらいの距離にある物件を探していたと話す。

　「最初から１階が希望でした。専用庭があり、子供が庭で遊べれば子育てにもいいだろうと思っていました」と話す。

　建物が「ロの字」の形状で、低層階でも外部からのぞかれる心配がなかったことがポイントになったという。

防災上の観点から……
　横浜市内のタワマン（３０階建て）の６階を購入した男性（６４）は、「阪神大震災が起きた後だったので、まず考えたのは地震対策でした」と話す。「当時としては新しかった免震構造（建物の下にゴムなどでできた『アイソレーター』などを設置し、地震の揺れを軽減する仕組み）で、なおかつ災害に遭ったとき自力で避難できることを第一に考えました」と防災の視点で選んだと明かす。

　さらに、災害発生時、エレベーターが止まってしまうと高層階まで階段でたどり着くには相当な体力が必要だ。消防はしご車の届く階数を考えて１０階以下から選ぶことにしたという。

　１７年６月に英ロンドンで多数の死者を出したタワマン「グレンフェル・タワー」の火災を覚えている人も多いだろう。日本のタワマンや高層ビルは、スプリンクラーや防火シャッターなど防災設備の設置が義務づけられているうえ、燃えにくい素材が使われており、実際に火災が燃え広がることはまれだといわれている。

　しかし、はしご車が届く高さは、概ね３０メートルまでだ。マンションの階数にすると、１０～１１階あたりまで。大型の４０メートル級のはしご車なら１４階前後まで届くものの、それ以上の階層は、室内に備え付けられたスプリンクラーなどが頼みの綱になる。

　万一の時の避難を考えると、タワマンの高層階は不安という心理も頷うなずける。タワマンの立地や施設の充実度を手に入れつつ、低層階を選ぶのも選択のひとつといえるのではないか。
以下ソース
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20171221-OYT8T50002.html