【不動産】立地最強の｢湾岸タワマン｣が抱える不安要素

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http://toyokeizai.net/articles/-/174033

多摩ニュータウンの惨状から学ぶ対策とは？

長嶋修 :不動産コンサルタント(さくら事務所会長)

30代を中心とした若い世代に根強い人気を誇る、豊洲、勝どきといった都心の湾岸地区。大型の複合施設も続々とオープンし、タワーマンションが林立するその姿は活気に満ち始めている。しかし、人気の裏返しでもあるのか、将来に対する懐疑的な見方も多い。メディアで「湾岸タワーマンションは暴落する！」といったネガティブな論調はよく見る光景だ。人口構造の類似性から、高齢化が進行して建物も老朽化すれば、現在の多摩ニュータウンのようなゴーストタウンになってしまうのではないかと予測する向きもある。

オフィス街へのアクセスの良さは大きな価値

湾岸地区の30年後は、はたしてどうなるだろうか。結論から言うと、筆者は悲観的には考えていない。そもそも、立地が大きく異なる湾岸地区と多摩ニュータウンを単純に比較すること自体、ナンセンスだ。不動産の価値は、1にも2にも3にも、ロケーションで決まる。

多摩ニュータウンは典型的な郊外ベッドタウンで、都心までドアツードアで1時間以上かかる。ライフスタイルの変化、女性の社会進出によって、若い世代では共働きが当然のスタイルになってきている。子どもを持ち、夫婦で働いているのに、2人でラッシュの電車に乗り、時間をかけて会社に通うということは、もはや想像できない人が多くなっているのは明らかだ。

一方、湾岸地区は丸の内や大手町、銀座、日本橋といったオフィス街の中心地に近接している。むろん、交通網は今後一層の整備が待たれるが、「職住近接」が重要な要素になっている現代では、都心へのこの距離感は何物にも代えがたい価値なのである。三菱村と呼ばれる丸の内、三井村と称される日本橋を中心とした周辺オフィス街がどこか別の地域に遷移していく、あるいは銀座が現在の魅力を失うといったことになれば別だが、こうした地区ではオフィスビルやホテル、デパートなど、現在も旺盛な開発が行われており盤石だろう。

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多摩ニュータウンは1971年に入居が開始されたが、当時は高度経済成長期。都市部に大量の労働力が流入し、住宅不足が深刻化した。急増した人口の受け皿として、郊外各地に大規模団地を中心とするニュータウンが形成されたわけだが、その代表格が多摩ニュータウンだった。

当時20～30代を中心とした世代が入居したが、46年経過し、高齢化が進行している。その子どもたちは、より利便性の高い立地を求め、戻ってこないし、新規流入も起きていない。多摩市によれば、多摩ニュータウンは今後本格的な人口減少が始まると予測され、一方で高齢化率は継続して上昇し続けると推計。試算によれば2050年に、現在約10万人の多摩ニュータウンの人口が8万人を割り込み、高齢化率は約40％になるとしている。

湾岸地区は開発が急速に進み、30～40代を中心とした層が比較的短期間に流れ込んできた。その立地性向からつねに一定の需要を伴って若年層の人口流入が続くことが予想され、極端に高齢化するなどの事態は起こらないだろう。当然、それに伴い資産性も一定程度確保される可能性が高い。

もっとも、実は多摩ニュータウンでも諏訪2丁目など駅前・駅近立地は需要もあり建て替えも進んだ。やはり立地次第で価値は大きく変わるのだ。廃虚化が進んでいるのは、同じ諏訪・永山地区などでも主にバス便立地の建物群なのである。

さらには多摩ニュータウンには5階建てで階段のみといったものや、40平米で3DKといった、今となってはどうにも使い勝手の悪い物件も散見され、人を遠ざけている要因となっている。一方で湾岸地区のタワーマンションは高度成長期に建てられたマンションと異なり、間取りの融通性や、配管交換の容易さなど、一定の社会的寿命を確保できる設計にはなっている。

湾岸地区の死角は、やはり「市場」の問題

ただ、湾岸地区に死角はないのかといえば、そんなことはない。まず、大きな懸念は、豊洲市場移転問題に巻き込まれ、利便性の向上が遅れることだ。東京都の小池百合子都知事は5月26日の会見で、今夏にも可否を判断するとしていた市場移転の時期が、さらに遅れる可能性を示唆した。こうなると環状2号線やBRT（バス高速輸送システム）の整備もペンディング状態になってしまう。

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