【不動産】マンションの「局地バブル」はもう崩壊寸前…完成在庫がついに７割超え、買い手も借り手もつかない状況に

海江田三郎 ★

（中略）
　しかし今、この「局地バブル」には崩壊の兆しが見える。

　まず、何よりも新築マンションが売れなくなった。私は、東京２３区のうち２０区の新築マンションの建設現場を、
１クール３か月という周期でくまなく見て回り、その内容を「資産価値レポート」にまとめてネットで有料頒布している。
最近、その資産価値レポートの中身を最新情報に更新するたび、「完成在庫」の増加が目立っている。
完成在庫とは、すでにマンション建物が完成しているにもかかわらず、売れ残った住戸がある状態のことだ。

　例えば、世田谷区では１６年の夏ごろから、販売中の物件の６割強が完成在庫になっている。
世田谷区は都心バブルが最も早く近郊に及んだエリア。さらに、最も遅くバブルがやってきた江戸川区でさえ、
現状で販売物件の７割以上が完成在庫になっている。私はこの資産価値レポートを７年以上も作成しているが、これほど完成在庫の割合が高まったことはなかった。

　つまり、新築マンションが売れていないのだ。
　これは統計数字にも表れている。不動産経済研究所によると、１６年の首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）に
おける新築マンションの年間供給は、前年より１１．６％減の３万５７７２戸。契約率は６８．８％で、０９年以降初めて７０％を下回った。
さらに、平均価格は０．５％ダウンの５４９０万円で４年ぶりの下落となった。
　このように、すでに１６年時点で、マンションが「売れない」兆候は表面化していた。

　１７年に入って、この傾向はさらに強まっている。その結果、デベロッパーたちはこれまでの強気の事業姿勢を見直し、
今以上の高値で開発分譲する予定だった用地を「塩漬け」にしているのだ。
　その例として分かりやすいのは、江東区の湾岸エリアだ。ここには二つの象徴的なタワーマンションがある。
ともに「東京ワンダフルプロジェクト」という冠を付けられた「スカイズ」と「ベイズ」の２物件だ。地下鉄有楽町線
の豊洲駅からそれぞれ徒歩１２分と１１分。最近話題の豊洲新市場に近い。
　先に完成したスカイズ（４４階、１１１０戸）は、１３年の新築販売時に２０年の東京五輪開催決定で注目を集め、
短期間で完売した。販売価格は、３ＬＤＫ（７５平方メートル）で５８００万円台（坪単価２５０万円台）。
その後、１６年７月に完成したベイズ（３１階、５５０戸）は６０００万円台（同２６０万円台）となり、いずれも強気の価格設定となった。

買い手も借り手もつかない
　スカイズより低層にもかかわらず、隣接するベイズが高値を維持したため、１６年の初めには、スカイズの中古価格
が坪単価３００万円を超える相場観を形成。実際、このスカイズとベイズからは、大量の売り物件が流通市場に出始めた。
値上がりを期待して投資的に購入された住戸が多かったのだ。
　ところが、政府指定の不動産流通機構「レインズ」の情報に出てくるベイズの成約事例は、１７年１月末時点でわずか２件。
多くの物件が売り出されている割に、買い手がつかない状態が続いている。

　つまり、都心などでにわかに湧き上がったマンションバブルは、一部ではすでに崩れようとしているのだ。
　先日、このベイズを賃貸運用目的で購入した男性と話す機会があった。
　「同じマンションで賃貸に出している住戸がたくさんあるため、なかなか借り手がつかない状態だ」と男性は嘆く。
「管理費など毎月のランニングコストやローンの支払いがあるので、やりくりが苦しい。賃料を下げようか悩んでいる」

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