【マンション】タワーマンションは終わった。法改正で「不公平」にますます拍車

海江田三郎 ★

タワマンの高額な高層階の部屋を購入し、固定資産税の評価額が低いことを利用した相続税の節税問題について、

● タワマン節税に待った
● 高層階ほどバカを見る。タワーマンション「課税」に黄昏れて
と過去記事に書いてきましたが、不公平を是正するための固定資産税見直し案が12月８日に税制改正大綱で明らかになりました。
現在、タワーマンションの固定資産税は、床面積が同じならどの階でも同じ額ですが、見直し後は、建物全体の税額は変えずに
それを各戸に按分するに当たって、１階上がるごとに税額も上がるように設定されます。高さ60メートルを超え、
20階建て以上となるような新築マンションが対象で、2018年の適用です。
で、どのくらいの差になるのか注目されていたのですが…、40階建てのマンションで、１階と最上階の税額の差を10％程度とするというのです。
「え、10％？」というのが正直な感想です。
高市早苗総務相は、固定資産税額は現在、床面積が同じなら税額が変わらず、「不公平感を生んでいるという指摘があった」と、
言っていますが、そうだったかな～、言われていたのは、相続税における不公平じゃなかったですか。
しかも、最大差で10％です。
例えば、各住戸の税額が現行20万円の40階建てマンションで10％の税額差を反映させると、１階は約19万円、
最上階は約21万円となる。ということで、最大で２万円の差が付くということです。
これで、公平になったと思いますか？
実は、この程度の差をつけるために、これまでの区分所有における公平の概念が大きく壊されることにもなりかねないのです。

建物の評価額における所得税の按分は、建物の共有持分割合で負担すべきという考え方が当然出てきます。
これまで、専有部分の面積が同じだったら、共有持ち分割合も同じでしたが、階によって税金の負担割合が変わるなら、
共有持ち分割合もそれに連動させるべきだという考え方です。2018年以降のタワーマンションは、税負担に連動して、
広さだけでなく高さに比例した共有持分割合に設定されるようになるかもしれません。
さらに、共有持分割合は、マンションの意志決定における議決権割合の基礎になるものです。共有持分割合が高さに比例して
大きな割合になるのであれば、議決権も上に行くほど多くを持つという考え方につながります。
議決権の違いは、総会の度にいやでも確認させられるもので、差別意識や不公平感の元になってしまいます。
広さの違いも、あまり大きな差でなければ、１住戸１議決権と決めているマンションが多いので、高さによる違いも、
10％ぐらいなら、同じでいいと考えることもできますが、もし、連動させず、１住戸１議決権とすると、自分たちは固定資産税を多く払っているのに、
総会における議決権が同じなのはおかしいと思う人が現れる可能性があります。
もし、階によって大きく意見が分かれるような議案になったら、必ず、議決権の公平性が問われるでしょう。

では、管理費や修繕積立金の負担割合はどうなるでしょう。これまでは、専有部分の広さによる共用持分割合に連動して、
費用の負担割合も決めるのが一般的でした。それを、高さによって共有持分割合が変わるなら、当然、それに合わせて費用負担
もすべきという考え方が出るでしょう。
しかし、改正標準管理規約のコメントに、費用負担は、広さの割合だけで高さは加味しなくてもいいとあるのですから、これももめそうです。
これまで、住戸の広さの割合で権利や負担を決めるという区分所有において定着してきたルールを今回の税制改革は
根本から崩すことにもなりかねない危ないものに思えます。
購入価格で差があっても、１つの建物を共有するのですから、そんなことはできるだけ表面化させずに、
融合していこうとしてきたタワーマンション運営の苦労を無にしてしまうことになってしまいます。

2018年以降のタワーマンションには住まない方がいい？
（続きはサイトで）
http://www.mag2.com/p/news/231997