【サブリース】全国から悲鳴殺到！レオパレスオーナー集団訴訟はなぜ起きたか？

海江田三郎 ★

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レオパレス21（以下「レオパレス」）でアパートを建築したオーナーで結成された「LPオーナー会」が中心となり、
2016年11月25日、レオパレスを相手取った「集団訴訟」が始まりました（※「LP」はLong Peaceの略）。
テレビのCMでもお馴染みですが、レオパレスのアパートの特徴は、家具・家電付きであることです。
入居者にとっては、テレビや冷蔵庫などの購入費用が抑えられるため、メリットの大きい仕組みと言えます。

実は今回、物件のオーナーらが起こした集団訴訟は、この「家具・家電」にまつわるものです。
本稿では、今回の訴訟の中心となったLPオーナー会の前田和彦代表にお話を伺い、レオパレスの抱える構造的な問題点や、
サブリース（物件の一括借り上げ・家賃保証）契約のリスクについて検証していきます。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）

プロフィール：姫野秀喜（ひめのひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。
アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。
合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、
顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

「家賃保証は幻想だ」オーナーらが告発するレオパレスの罠とは
129名のオーナーが大結束！「レオパレス21集団訴訟」が始まった
通常、レオパレスのアパートオーナーは、「家具・家電総合メンテナンスサービス」（以下「レンタル契約」）を契約しています。

これは「家具・家電」をレオパレスからオーナーがレンタルする契約であり、レンタルした「家具・家電」は、
レオパレス側の費用負担で定期的に（7～14年）新品に交換してもらえるという内容でした。
一見すると妥当な内容の契約ですが、そこに問題が潜んでいました。契約年数が経過しているにも関わらず、
家具・家電が新品に交換されないケースがあるというのです。
何十年も使用できるアパート本体と異なり、家具・家電は5～10年くらいで買い換えるのが普通でしょう。
物件の条件にもよりますが、家具・家電が新品か中古かで、客付けに大きな差が出ることは、
不動産投資をやっていない人でも簡単に想像できると思います。しかも、家具・家電が新品になっていないにも関わらず、
オーナーは毎月一戸あたり2,000円のレンタル料を天引きされ続けているのです。
ちなみに、一般的な不動産の管理料は、賃料の5％程度（東京近辺）が相場です。家賃が50,000円なら2,500円、
家賃が20,000なら1,000円くらいになります。家賃相場が高い都心エリアであれば問題ありませんが、家賃が安いエリアで
毎月一戸あたり2,000円のレンタル料を支払い続けると、手取りはかなり減少することが想像できます。
LPオーナー会代表の前田和彦氏は、2014年8月から2015年4月にかけて、
契約の年数を経過した家具・家電について新品に交換するようレオパレスに要請しましたが、その回答は期待した内容ではなかったと言います。

レオパレス側の回答（分かりやすく要約しています）は、
「家電は入退去に合わせ交換する」（2014年10月回答）「ベッド・テレビ台の入れ替え予定はない」（2015年5月回答）
「今後破損した場合は（レオパレス側で）補修・再設置をするので、（レンタル料の）返金は応じかねる」（2015年5月回答）
というものでした。そのため前田氏を含む多くのオーナーが、2015年12月と2016年6月の二度にわたり、
家賃からレンタル料として天引きされた金額分の「未払い請求」を行いました。それでもレオパレス側からの
回答が変わらなかったため、集団訴訟に踏み切ったのです。
今回、LPオーナー会のメンバーを中心に129名（請求総額は約4億8,684万）が一致団結しての集団訴訟となったことで、
同様の問題に頭を痛めているオーナーが他にも多数いるであろう実態が浮き彫りになったと言えます。
「レオパレスファンだった」前田氏が裏切られ、戦いを決意した最初の事件
それまでレオパレスを信じていた前田氏が、なぜ、LPオーナー会を立ち上げ戦おうと決意したのか、そのきっかけは意外なものでした。

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