【国内】不動産業界でささやかれる「2019年問題」　住宅価格に大きな影響も

海江田三郎 ★

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　不動産業界でささやかれる「2019年問題」という言葉の意味をご存じでしょうか？　
19年をピークに日本の世帯数がピークアウトし、その後、減少の一途をたどることにより住宅価格に
大きな影響を与えることになるといわれる問題です。

■住宅市場は大きな地殻変動の中に
　国立社会保障・人口問題研究所は19年の5300万世帯をピークに、35年には4955万世帯まで世帯数が減少すると推計しています（グラフＡ）。これまで通り住宅が供給されれば、当然ながら空き家は増えていくでしょうし、住宅の供給超過が続けば、必然的に住宅価格が下がっていくと考えられます。もちろん、すべての地域に当てはまるわけではなく、需要の高い地域とそうではない地域の差が大きくなっていくことが予想されています。
　このように、今、住宅市場はかつて経験したことのないような大きな地殻変動の中にあるのです。

　そんな中、「家賃を払うくらいなら買ったほうがよい」「家賃相当で返済できます！」といった言葉がよく聞かれます。確かに、毎月の元利返済額と家賃が変わらないのであれば、不動産という資産が残る「購入」のほうがお得と感じるのは当然ですよね。

　では、それが本当なのかどうかちょっとシミュレーションしてみましょう。

　次のように、首都圏の郊外にあるマンションを想定し、購入した場合と賃借した場合、50年間でどの程度の総支出になるのか調べてみました。50年間としたのは、35歳でマンションを購入し、ローン完済後、おおむね天寿をまっとうするまでの期間の総支出を予想しようという目的からです。

＜購入＞
購入価格：3000万円（諸経費考慮せず）
借入金：3000万円（30年返済、固定金利１％、年間元利返済額約116万円）
管理費・修繕積立金：年30万円（月額２万5000円）
固定資産税など：年12万円
＜賃借＞
家賃：月10万円（ただし２年に１度、更新料10万円を支払う）

物件価格と賃料が下がらない場合
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30年後までに物件価格と賃料が4割になった場合
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　購入の場合の総支出額は約5300万円、賃借の場合は約3500万円となりました（表Ｃ）。マンション価格は４割になりますから、5
0年目には1200万円の資産として残っていることになります。従って、購入の場合の実質支出は4100万円となり、
逆に賃借のほうが600万円ほど総支出は少ないという結果になりました。
　ちなみに家賃だけは30年間で５割までしか下がらないとした場合は、賃借の総支出は50年で約4000万円となりますから、
賃借のほうが100万円ほどお得という結果です。
　東京都のすべて地域の住宅価格が今より４割価格が下がるというわけではないと思いますが、
今後、不動産価格や賃料が下がる場所とそうでない場所がはっきり分かれてくる可能性はあります。
　従って、購入するのであれば立地を十分に吟味する必要があるということになりそうです。
もし将来、値下がりしそうな立地を選ぶのであれば、賃貸住宅に住むというのも一つの選択肢だと思います。

■表面利回りに注目
（続きはサイトで）

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