【不動産】なぜ日本人は住宅ローンに大金を払うのか？　「20年で価値ゼロ」日本の家の異常さ

2 ：海江田三郎 ★：2016/02/22(月) 09:56:37.81 ID:CAP_USER.net

住民だけではない。行政や建設・建築業者もプランの内容に縛られるため、無計画に住宅地が広がることはない。
この10年間の新築着工件数は年15万〜25万戸。総住宅数は総世帯数とほぼ同水準の4000万戸超で推移している。
需給がバランスしているため、最低でもインフレ上昇分は自動的に家の資産価値が高まるメカニズムになっている。
　翻って日本。新築住宅に関する制約がないため、不動産会社や建設会社は収益力が高く、
投資回収が確実な新築ばかりを作り続けている。「20年で家の価値ゼロ」との慣習が幅を利かしているため、
スクラップ＆ビルドのサイクルが早く、それでも一定の新築供給量は消費されてきた。
　だが、総務省の調査では、2013年の総住宅数は6063万戸に上っている。すでに総世帯数の5245万戸を
大幅に上回っているのにも関わらず、今でも年90万戸の住宅が新たに作られている。その結果、500兆円もの巨大資産が消失することになったのだ。

エネルギー問題から住宅政策を大転換
　ドイツが取り組んでいるのは、新築抑制だけではない。2000年前後から中古住宅の流通活性化にも力を入れ始めた。
背景にあったのは、エネルギー政策の転換だった。エネルギー資源の9割を輸入に頼っていたドイツにとって自立は重要課題。
将来的に原子力発電所をゼロにする目標を掲げる一方、太陽光発電や風力発電などの再生可能エネルギーの導入を積極的に推進。
同時に、エネルギー消費全体の4割を占める住宅の省エネ化に本腰を入れることになった。
　「すでに建てられている家を取り壊して新たに建てるより、省エネ設備を入れるための改修・補修をすることで、コストを節約できる」
（エック内務大臣）。こうした狙いから、ドイツでは新築向けに出していた補助金を廃止。その代わりとして、
中古の改修・補修向けに手厚い補助金を付けることにした。住宅政策の大転換がうまく機能した陰には、
EUで義務化された「エネルギー・パス」と呼ばれる住宅の省エネ評価制度の存在があった。
　同制度では、寒暖を防ぐ三重構造の窓ガラスなど家の改修によって生まれた省エネ効果を点数化。
評価は不動産広告への記載が義務付けられている。点数の高低は家の資産価値に直結するため、
住民らがこぞって中古住宅のリフォームに乗り出すことになったのだ。その結果、多くの建設会社や工務店
がリフォーム・リノベーションへと業態を変えることになった。
　中古住宅を正当に評価する制度は日本にない。日本でのエネルギー・パス導入を呼びかけている日本エネルギー
機関代表の中谷哲郎氏は「評価されないから、省エネ目的の改修・補修という形で中古住宅に投資するインセンティブが働きにくい
。建物の価値を評価せず、中古向けにお金を出し渋る金融機関のスタンスにも問題がある」と訴える。

中古重視で示した実利
　ドイツでは当初、中古重視への住宅政策の転換に不動産・建設業界が反発した。が、その動きはすぐに鎮静化した。
「中古に厚い補助金制度が意味のある経済政策だと認知された」（ジャーナリストの村上氏）点が大きかったとみられている。 　
　村上氏によると、ドイツは2011年までの6年間で改修・補修関連の補助金として68億ユーロを支出。それに対し、
消費税に当たる付加価値税として支出額の2倍以上の144億ユーロがリフォーム絡みで国に戻ってきた計算になるという。
さらに大きな経済波及効果が不動産・建設業界に及ぶことになった。いわばドイツは実利を示すことで政策誘導に成功したのだ。

　「20年で価値ゼロ」との慣例によって、「資産」が資産にならない奇妙な国ニッポン。新築で家を買うということは極言すれば、
大金を払ってわざわざ「借金」を背負っているようなもの。“Why Japanese people!”とドイツ人が指摘するところの
真意に目を向ければ、我々を取り巻くまやかしの正体がおのずから見えてくる。