【不動産】都心の優良物件も大暴落・・・審議会が暴露、マンション神話を崩壊させる「2020年問題」は本当だった

海江田三郎 ★

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/45882
駅近だから大丈夫、湾岸エリアはまだ上がる---そんなマンション神話はもう崩れる
。立地の良し悪しなど無関係。マンション価値を根底からむしばみ、大暴落させる「新しい病」が猛威をふるい出した。
審議会が暴露した「真の2020年問題」

東京・新宿区で民間初の分譲マンション「四谷コーポラス」が売り出されたのは1956年のこと。それから約60年の時を経て、
日本は全国に約600万戸を抱えるマンション大国となった。
中でも、全国のマンションの4分の1以上が集中、日本一のマンションストック数(168万戸)を誇るのが東京である。
東京都都市整備局(都市整)は、そんな都内マンションの行政をつかさどる大本営。普段はあまり注目されないこの組織が、
いま不動産業界で話題の的となっている。

「都市整がパンドラの箱を開けた」
「都内のマンションの9割は23区内に建つが、都市整がそれら優良物件の大暴落を招く『戦犯』になる」
業界関係者からはそんな物騒な声が聞こえてくるのである。
きっかけは約1年前。都市整備局が中心となって不動産のプロたちを一堂に結集して、「マンションの2020年問題」について話し合う審議会を始めたことにある。
審議会の正式名称は、東京都住宅政策審議会。
昨年7月にスタートし、去る9月3日に1年間の議論を答申にまとめたのだが、この答申が業界に大きな波紋を広げているのだ。
「空き住戸の増加や管理組合の機能低下等によって管理不全に陥り、スラム化を引き起こす」
「一たびマンションがスラム化すれば、周辺市街地や生活環境における、治安や景観、衛生面での悪化を招き、地域社会における深刻な問題へと発展する」
答申にはマンション危機に警鐘を鳴らす言葉がズラリと並ぶ。
そもそも審議会が開催されることになったのは、都の人口が2020年にピークを迎えることへの危機感があったから。
さらに、全国的に世帯主の年齢が60歳以上のマンションが約5割を占めるなど、マンション住民の高齢化が急速に進展しているとの事情もあった。
そうした中で、現在どのようなマンション問題が発生しているのか、新たにどのような問題が噴出しそうか。審議会では専門のマンション部会を設置したうえで、
プロたちがリアルな実態を次々と明らかにして、答申にまとめた形である。
もちろん、これまでもマンションの2020年問題については、業界内外から指摘されてきた。東京五輪開催に向けてマンション業界は大盛況だが、
ブームは五輪終了とともに急速に萎み、価格の値崩れが始まると……。
しかし、この審議会はそうしたブーム終焉の是非にとどまらず、より根深いマンション問題の実態に踏み込んだところに特徴がある。
たとえば、前述した部会の議事録には、次のような不動産業界の「裏話」までが赤裸々に綴られている。
「分譲業者が、外国企業にまとめて売却してしまうと、そのマンションの区分所有者の大半を外国企業が占める(中略)
その多くは管理費や修繕積立金について認識が薄く、所有者となってからまったく支払わないなど、深刻な滞納問題が生じている。
このままでは管理組合の財政そのものが破綻してしまう可能性がある」
要するに、表立って語られなかった「真の2020年問題」の数々を明るみに出してしまったことで、「これが価格暴落の引き金になる」と業界は大慌てなのである。

首都圏郊外では200万円でしか売れない物件も
審議会で特に問題視されたのが、「管理不全マンション」なるものだ。
マンション住民でつくる管理組合が崩壊、それがきっかけでマンションの維持・管理が適切に行われなくなり、
マンション価値が地滑り的に下落してしまう物件のことを指している。
聞き慣れない言葉かもしれないが、全国で多発。マンション価格の暴落に直面して、頭を抱える住民が急増している。
東京・世田谷区の人気住宅エリアに建つ8階建てマンションに住む、岡田拓也氏(仮名、53歳)はそんな一人である。
約5000万円で購入した2LDKの部屋を売りに出そうとしたところ、「1000万円台でないと厳しい」と仲介業者から突きつけられたことから、悲劇が幕を開けた。
駅からは徒歩5分圏内で交通至便。相場感覚では4000万円前後で売れると思っていた矢先、
「地震でエレベータホールの壁に亀裂が入った。当然、修理が行われると思っていたら、そんな様子もない。
どうしてかと調べてみたら、とんでもないことが起こっていた」(岡田氏)