【住宅】一戸建てにも「修繕積立金」が必要な時代がやってきた

海江田三郎 ★

http://www.news-postseven.com/archives/20150928_353919.html
念願のマイホームも長く住み続けて年月が経つと、さまざまな箇所が消耗、劣化、故障といった不具合に見舞われる。
では、住み始めてからどのくらいの期間で、どんな不具合が出て、どのくらいの出費が必要なのか？　
概算金額をお伝えするとともに、今回は一戸建てでも定期的な点検と予防が重要になってくる、
ということについてお伝えしていこう。一戸建て住宅は、新築からどのくらいで、どの部分の補修が必要なのだろうか。
家づくりを担う工務店の全国組織、一般財団法人全国工務店協会（JBN）の政策調査委員であり、
工務店経営者でもある小林稔政さんと坂下託一さんに話を聞いた。

小林：私たちの会社の場合、新築から、定期的に点検に伺っていますが、10年もたつと、
外壁や屋根の塗装が必要になってきます。その時、ざっと100万円単位で費用がかかります。
また、案外早いのが設備機器ですね。使い方と、寒冷地などの地域にもよりますがエアコンの外部基盤なんか、
５年で交換なんてこともある。給湯器も早いもので7～８年で交換ということも。

一戸建て住宅のオーナーは、そんな住宅の不具合に対する費用をどこで捻出しているのだろうか。
マンションのように、修繕積立金として毎月積み立てて準備しているというオーナーは？

小林：ゼロに近いと思います。
坂下：もちろん、お客様が新築を建てる場合資金計画から、将来のローンの返済、税金、
保険を含めて綿密に計画されるわけですが、「修繕積立金」のように前もって積み立てて用意するという考えがないのが普通じゃないですか。

小林：共用部分にかかる修繕積立金がないから、マンションより一戸建て住宅を選ぶという人もいます。
これは、我々供給サイドの問題・反省でもありますが、建てた後のメンテナンスの重要性についてこれまで十分にお伝えできていなかった、
という側面もあると思います。

生涯のライフプランの中で、マンションの修繕積立金は当然住宅費用の一部に組まれているが、
一戸建て住宅購入者の住宅関連費用の中で、目に見える保険や税金とは別に住宅修理費用が、
適切に見積もられていることは少ないようだ。不測の費用が、修理費用だったわけだ。

左：築20年の屋根材が劣化後、剥がれて落下　右：雨漏り発生。発生個所を特定するため点検口を開けて確認

家の中に「雨水」を入れない。そのための屋根・外壁の補修が重要木造住宅の大敵は、なんといっても雨水の内部への浸入だ。
屋根、外壁を通って浸入する雨水は、放っておくとやがて内部腐朽を招き湿気がシロアリを発生させ、住宅の寿命は著しく短くなってしまう。
メンテナンスの最大のポイントもここにある。
多くの外壁で使われているサイディングボードの繋ぎ目に打ち込まれているシーリング材（コーキング）をやり直す。
あるいは、塗装を塗り直すことで下地を保護する。屋根のスレート材も同じだ。定期的なコーティングが
スレートそのものの劣化を未然に防ぐ意味がある。一般的には外まわりの塗装と言えば、
住宅の見た目をよくするという美観の問題ととらえられがちだが、一番の目的はそうではないようだ。

坂下：下地を守る塗料そのものが、太陽の紫外線によって劣化します。塗料メーカーがいう寿命は10年もありません。

小林：それとサイディングの場合、早くて7,8年でシーリング材（コーキング）が劣化します。やがて、裂けてそれが雨漏りの原因になります。
コーキングを打ちかえるだけでも有効ですが、足場の設置は費用がかさみますから、作業をまとめないと不経済です。
だから、その時塗装と屋根のコーティングも含めて提案しますね。合わせて150万円くらい。

坂下：でもこれをしないで、例えば外壁が明らかに劣化して内部も怪しいとなると、はがして見ることになりますが、
そうなるとサイディングも張り替えが必要で、大変な出費になります。